Les défauts ne sont pas couverts

Également surnommée « écotoit » ou « toit vert », la toiture végétalisée fait de plus en plus d’adeptes. Le concept consiste à recouvrir un toit plat ou à pente légère d’un substrat planté de végétaux (des plantes à courtes racines, très résistantes au froid et à la chaleur comme les lichens). Souvent utilisé lors de la construction des bâtiments durables ou de type HQE (haute qualité environnementale), il est aussi proposé lors d’une rénovation du toit-terrasse d’un immeuble en copropriété. Les arguments en faveur d’un toit végétalisé ne manquent pas : atténuation des chocs thermiques, notamment des chaleurs estivales, protection de la biodiversité, filtration des eaux de pluies qui servent à l’arrosage des végétaux du toit, meilleure étanchéité à l’air et à l’eau… Reste que si la végétation du toit pousse mal ou ne remplit pas son rôle, obtenir réparation n’est pas chose facile.

Ni garantie décennale ni garantie de 2 ans

Dans un récent arrêt (1), la Cour de cassation a jugé que les désordres qui affectent le revêtement végétal d’une toiture ne relèvent pas de la garantie de bon fonctionnement, telle que définie par le code civil (article 1792-3). À ses yeux, les désordres ne compromettent pas la solidité de la toiture, ni ne la rendent impropre à sa destination. En conséquence, la toiture végétalisée ne bénéficie ni de la garantie décennale liée à la construction, ni de la garantie de 2 ans comme tous les équipements liés à l’ouvrage, puisqu’elle ne « fonctionne pas ».

La toiture végétalisée est « dissociable » de l’immeuble et, à ce titre, ses défauts ne font pas l’objet d’une garantie particulière. Seul recours pour les propriétaires confrontés à des végétaux morts ou qui ne poussent que partiellement, mettre en jeu la responsabilité civile du constructeur. Ils ont 5 ans pour le faire mais ils doivent non seulement apporter la preuve de la défectuosité des végétaux (par un constat d’huissier par exemple), mais aussi prouver un préjudice qui serait la conséquence d’une faute ou d’une erreur du promoteur ou du constructeur qui a procédé à la pose des végétaux. Ce qui est nettement plus compliqué. 

(1) Cass. civ. 3 18/2/2016, n° 15-10.750.