Quelle rentabilité pour les futurs projets ?

Inventé par un entrepreneur néerlandais en 1968, propriété de Pierre & Vacances depuis 2003, le concept du Center Parcs varie peu. Quelques centaines de bungalows sont construits en pleine nature, autour d’une vaste piscine, sous bulle de verre et de métal. Les particuliers achètent les bungalows et les confient, via un bail commercial, à Center Parcs, qui en assure la gestion. Actuellement, le groupe en exploite cinq : Trois Forêts (Moselle), les Bois Francs (Eure-et-Loir), les Hauts-de-Bruyère (Loir-et-Cher), le Bois-aux-Daims (Vienne) et le Lac d’Ailette (Aisne). Sont en projet, Roybon (Isère), Poligny (Jura), Rousset (Saône-et-Loire), ainsi que Pindères et Beauziac (Lot-et-Garonne). On pourrait penser que si le groupe prend le risque de les construire, c’est qu’il est optimiste sur leur rentabilité. En pratique, c’est faux, car Center Parcs engage à chaque fois très peu de capitaux dans les projets. Il met à contribution les particuliers, qui achètent les cottages sur plan, ainsi que les collectivités territoriales et d’autres institutionnels. Ces derniers prennent des parts dans une société d’économie mixte (Sem), propriétaire des équipements collectifs : la piscine et sa bulle, les restaurants, les allées, les salles de sport éventuelles… La Sem, elle aussi, confie ses biens à Center Parcs, moyennant un loyer annuel contractuellement garanti. Ce point, d’ailleurs, pourrait poser problème vis-à-vis des particuliers. Si jamais un Center Parc allait mal ou n’atteignait pas ses objectifs, qui faudrait-il sacrifier ? Quels loyers seraient rognés et dans quelle proportion ? Les propriétaires des cottages, objectivement, font figure de maillon faible. Dispersés, ils n’ont pas le même poids qu’un conseil départemental ou régional. Center Parcs n’en est pas là, mais sa santé est loin d’être florissante. D’après les comptes déposés pour 2015 par le groupe, les Center Parcs des Trois Forêts, des Bois Francs, des Hauts-de-Bruyère et du Bois-aux-Daims affichent 3,8 millions de pertes. Celui du Lac d’Ailette, 5,9 millions. De plus, les centres semblent vieillir assez mal. La proportion de clients mécontents augmente. Aux Bois Francs, une location de basse saison pour un week-end, pour deux adultes et deux enfants, est facturé de 370 à 450 €. À ce tarif, la clientèle est fatalement exigeante.

Les déconvenues dans le tourisme vert ont été nombreuses ces dernières années. Outre que les projets du Jura et de Saône-et-Loire sont à moins de deux heures de route l’un de l’autre et se feraient probablement concurrence, les prix de vente des cottages y sont exorbitants : 250 000 € pour une construction proche du mobile-home. Le prix d’une très belle résidence secondaire dans la même région. Se pose enfin la question de la souplesse de l’investissement. Les propriétaires de cottages en Center Parcs doivent composer avec un gestionnaire qui entend garder la main sur l’outil. Pas question, en cas de litige, de repasser en gestion directe. Ni de faire venir ses propres artisans pour des travaux dans les bungalows. Le privilège d’avoir accès à une vaste piscine chauffée dans un cadre bucolique se monnaye décidément bien cher…